Комната 17 м² в старой общаге: прямоугольная «гостинка», кухня и ванная — общие на этаж. Наш постоянный заказчик купил её под перепродажу, и мы делаем из треш-комнаты современную студию с собственной ванной комнатой и кухней. Это предпродажный ремонт, первая часть: демонтаж и протяжка пола.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Площадь | 17 м² |
| Стоимость работ | 380 000 ₽ |
| Срок ремонта | 1 месяц |
| Формат | комната в общаге, предпродажный ремонт |
Стоимость материалов, мебели и техники посчитаем в конце проекта — тогда же покажем итоговую экономику сделки.
Планировка: из гостинки — полноценная студия
Сейчас это прямоугольная комната 17 м² в общаге, где кухня и ванная — общие на этаж: классическая «гостинка». После ремонта здесь будет современная студия с собственной ванной комнатой и местом под кухонный гарнитур. Для покупателя это принципиально другой продукт: не комната с удобствами в конце коридора, а отдельное жильё со всеми мокрыми зонами внутри.
Поэтому перегородки на этом объекте — ключевой этап, а не просто один из пунктов сметы. Именно они превращают «треш-комнату» в студию, и именно за это покупатель готов платить на 40–50% больше цены покупки.
Как зарабатывают на таких комнатах
Заказчик занимается перепродажей недвижимости, и схема у него отработанная:
- Находится комната в общаге или коммуналке по цене ниже рыночной.
- Покупка — желательно за наличные, но возможна и ипотека, как в этом случае.
- Делается нормальный ремонт с добавлением ванной комнаты и кухни.
- Квартира продаётся на 40–50% дороже цены покупки.
Если всё сделано правильно, чистая прибыль за вычетом налогов и ремонта — от 200 до 400 тысяч рублей. Но результат держится на трёх условиях:
- Быстрая сделка. На покупку, ремонт и продажу — не более 2 месяцев. Каждый месяц проценты по ипотеке съедают прибыль, а ставки на вторичку сейчас кусаются.
- Ванная комната в самой гостинке. Обязательное условие для продажи. Мастеров, которые могут провести эти работы с нуля, мало, а тех, кто уложится в адекватный бюджет, — ещё меньше.
- Выходы на материал и мебель с хорошим дисконтом. Без скидок от поставщиков экономика сделки не сходится.
Протяжка пола вместо стяжки
Ремонт во вторичке всегда начинается с демонтажа, но предпродажный отличается от капитального: стяжку пола в таких случаях не выполняем, поэтому деревянные полы не снимаем. Вместо этого доски пола протягиваются к лагам специальными саморезами — это на 80–90% убирает скрип и формирует крепкое основание. После этого по лазеру формируется новая плоскость и укладывается толстая фанера.
Два важных ограничения:
- такой подход с выравниванием плоскости уместен при перепадах не более 2 сантиметров;
- протяжка пола осуществляется только специальными саморезами — обычные нужной фиксации не дают.
Для предпродажного ремонта это идеальное решение: быстро, без мокрых процессов и лишнего веса, а основание под чистовую отделку получается крепким.
Перегородки под ванную и кухню
После демонтажа и работ по полу формируются перегородки под ванную комнату и кухонный гарнитур. Этап ответственный: мокрая точка в гостинке изначально не предусмотрена, поэтому нужно всё сделать грамотно, чтобы при эксплуатации не было проблем с вентиляцией и излишней влажностью. Материалы здесь используются только влагостойкие — на них не экономят даже в предпродажном ремонте.
Замечание из комментариев: как не должна идти электрика
В комментариях к посту о таких объектах прозвучало справедливое замечание по электрике: питание к выключателю не должно подаваться «наискосок» — это работа дилетантов. Правильная линия прокладывается вдоль потолка (те самые 20 сантиметров) и спускается к «точке» строго перпендикулярно. Замечание полезное: говорят, даже на строительстве Деревни Универсиады за такую проводку монтажников выгоняли взашей. Поэтому на предпродажных комнатах электрику мы проверяем в первую очередь именно по трассам прокладки, а не только по розеткам и щитку.
Что дальше
Следующие этапы — электрика и подготовка стен, о них расскажем в следующих частях. По завершении проекта покажем полный фотоальбом и итоговые цифры: сколько ушли материалы, мебель и техника и как в итоге сложилась экономика сделки — что было потрачено и что заработано.
Предпродажный ремонт — отдельный формат работы: здесь ценятся скорость, дисциплина бюджета и умение делать мокрые точки с нуля. Помимо ремонта и отделки, помогаем с приёмкой квартир у застройщика, обмерным планом и сметой, дизайном и подбором недвижимости. Работаем в Казани с 2018 года, офис — ул. Гагарина, 87, офис 105.
