Квартира 103 м² в ЖК «Золотая подкова» на Павлюхина — старт большого ремонта. Работы стоят 1 859 000 рублей, предполагаемый срок — 8 месяцев. До начала отделки разбираемся с домом: «Золотая подкова» — один из самых противоречивых жилых комплексов Казани, с широким набором плюсов и заметными минусами.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Площадь | 103 м² |
| Стоимость работ | 1 859 000 ₽ |
| Предполагаемый срок | 8 месяцев |
История стройки: 7 лет до первых ключей
Работы по ЖК начались в 2008 году на месте старого казанского ипподрома — отсюда и название, дань истории города. Но проектирование и строительство как-то сразу не задались: менялись решения, застройщики, ответственные лица. В итоге, начав в 2008 году, первые ключи дольщики получили только в конце 2015 года. Семь лет. С нынешними эскроу-счетами такие сроки выглядят дико — хорошо, что сейчас иначе.
«У семи нянек дитя без глазу»: чехарда с застройщиками не могла сказаться на качестве положительно. Ситуация в доме разная от этажа к этажу и от квартиры к квартире, поэтому перед стартом мы общаемся с управляющей компанией и соседями.
Дефекты дома, которые надо учесть в ремонте
Соседи и УК обозначили три главные проблемы.
1. Промерзание стен и мостики холода. Проблема настолько распространённая, что УК заказывала тепловизионное обследование многих квартир ЖК, и в некоторых случаях результаты были неудовлетворительными. Речь не о нарушениях при установке окон, а о дефектах стен и утепления фасада.
Решение: запросили в УК результаты исследований, общаемся с соседями. Когда информации будет достаточно, подберём технологическое решение — скорее всего, это утепление несущих стен с расшивкой и дополнительная изоляция углов.
2. Промерзание канализации в штробах. Звучит крайне странно, но директор управляющей компании подтвердил: всё именно так. С физической точки зрения такое возможно в одном случае — труба заштроблена в стену глубже точки росы, то есть максимально близко к промерзающему уличному краю. Мастера попросту раздолбали стену глубже нормы, невзирая на СНиПы и ГОСТы.
Решение: возможно, дополнительно утеплим или нарастим стену, в крайнем случае смонтируем антилёд на трубу. Монтаж коммуникаций в любом случае будем делать скрытым.
3. Печальная отделка от застройщика. Квартира свободной планировки, без перегородок кроме влажной зоны. Обычно такие сдаются в черновом исполнении, но здесь есть и стяжка пола, и штукатурка стен, и лучевая разводка отопления. Сделано всё так, что лучше бы не делали вовсе: стяжка с перепадом 3 сантиметра — некритично, но неприятно; в местах вывода радиаторов огромные наплывы; штукатурка кривая и вся «бухтит» — продолжать поверх неё значит выбрасывать деньги. Коллектор отопления, который находится прямо в квартире, уже успел дать течь, а по характерным разводам на стенах подтопления здесь не редкость.
Решение: полный демонтаж штукатурки, подоконников и откосов, частичный демонтаж стяжки и, скорее всего, переделка узла отопления.
Расположение и ликвидность: плюсы ЖК
К минусам комплекса относят и тесную парковку, сложный заезд, странный двор и игровую площадку — но это субъективно. А вот с плюсами спорить тяжело:
- Павлюхина, центр города, напротив ТЦ «КазанМолл», рядом филармония и парк, метро в шаговой доступности;
- цена и инвестиционная привлекательность: единственный, по нашим наблюдениям, ЖК Казани, где менее чем за 10 лет пассивный доход составил около +300%, и, кажется, это не предел.
Как говорит один мой знакомый риелтор: «Покупают не квадратные метры, а образ жизни». К этому ЖК подходит как нельзя лучше.
План работ
Сейчас занимаемся демонтажом и организационными вопросами, параллельно обсуждаем концепцию будущего ремонта. Вперёд выходят неприятные, но обязательные этапы: снятие кривой штукатурки, частичная переделка стяжки и узла отопления, работа с промерзающими стенами.
Покупая квартиру в доме с такой историей, закладывайте в бюджет не только сам ремонт, но и устранение строительных дефектов: утепление стен, переделку отделки и проверку отопления.