Нередко собственники хрущёвок, ленинградок и сталинок хотят сделать во вторичке ремонт, чтобы по комфорту максимально приблизиться к новостройке. Не всегда это возможно и не всегда разумно, но стремление понятно. Куда больше вопросов у меня возникает в обратной ситуации: у людей есть неплохая новостройка и приличный бюджет, но полное желание загубить будущий ремонт, экономя на том, на чём не следует. Разберу три типичные ошибки и посчитаю, сколько такая «экономия» стоит на самом деле.
Кондиционеры и вентиляция
Очень частая ошибка при ремонте новостроек — отсутствие магистралей кондиционера и принудительной вентиляции с обратным клапаном. Если ремонт уже закончен, а медные трубки, дренаж и провод питания не заложили на этапе черновых работ, придётся всё пускать по наружной части фасада — а это то ещё убожество. Либо платить деньги и переделывать ремонт.
Даже если вы не планируете пользоваться кондиционерами — магистрали должны быть. По чистовому ремонту их не видно, а возможность подключения остаётся. К тому же сами коммуникации не такие дорогие.
С вентиляцией слышал много вздора, особенно от людей 60+. Вариант первый: сэкономить 1500 рублей, поставить простую решётку на вентиляционный короб и слышать из него все запахи при закрытых окнах или проблемах с тягой. Вариант второй: поставить вентилятор принудительной вытяжки с обратным клапаном — и забыть о влажности, посторонних запахах и живности из вентиляции. Кстати, такое устройство с обратным клапаном решает вопрос даже в старых хрущёвках с неработающей вентиляцией.
Электрика
«Ничего, у меня в хрущёвке всё на двух автоматах сидело» — частая фраза представителей старого поколения. Старички забывают: при проектировке хрущёвок у советского гражданина из электроприборов допускались лампочка, радиоприёмник, утюг и телевизор — если повезёт. Про тёплые полы, кондиционеры, электрические духовки и мультиварки тогда никто и не слышал.
Застройщик сдаёт электрику в минимально возможном исполнении: по две одинарные розетки на комнату, четыре на кухню и одна на ванную. Как правило, нет ни реле напряжения, ни УЗО, ни дифавтоматов. Для комфортного проживания всё это надо устанавливать: тогда это пожаробезопасно, вас и ваших детей не ударит током, а короткое замыкание не приведёт к возгоранию или поломке техники.
Речь не о промышленных щитах, где за каждую розетку отвечает свой автомат. Но на стандартную трёшку бокс на 36 постов — стандартное дело, а не роскошь.
Тёплые полы
Реальный диалог на объекте. На вопрос про тёплый пол в ванной бабушка ответила: «Постелим коврик и нормально, не холодно будет». На напоминание про повышенную влажность и отсутствие полотенцесушителя от застройщика — «мы на прошлой квартире масляным радиатором грели».
В трёх фразах и комедия, и трагедия. Отдать 10 000 за функционал и автоматизацию — «зачем», проще купить за 5000 масляный радиатор и носить его туда-сюда. То же самое с электрикой: вместо добавления розеток люди используют тройники, пилоты и удлинители. Да, это дешевле. Но сколько неудобств оно порождает — каждый, кто живёт с удлинителем от удлинителя, знает не понаслышке.
Сколько стоит «экономия»: расчёт на двух квартирах
Всё наше имущество — это наш капитал, и чем выше его капитализация, тем мы богаче. Простой пример: есть две одинаковые квартиры, обе куплены по 1 млн рублей. В ремонт первой вложили 200 000 рублей, во второй сэкономили и вложили 100 000. Через 5 лет, при росте стоимости предположим на +15% в год, первая квартира капитализируется в 2,4 млн, вторая — в 2,1 млн. Собственник квартиры с плохим ремонтом уже потерял 300 000.
| Показатель | Ремонт за 200 000 ₽ | «Экономный» ремонт за 100 000 ₽ |
|---|---|---|
| Цена покупки | 1 000 000 ₽ | 1 000 000 ₽ |
| Стоимость через 5 лет (+15% в год) | 2 400 000 ₽ | 2 100 000 ₽ |
| Разница | — | −300 000 ₽ |
А теперь представьте, как капитализация превращается в живые деньги — то есть в продажу. Люди, покупающие вторичку в новостройках, редко бывают советской закалки: отсутствие кондиционера и тёплого пола их не устроит, удлинители по всей квартире — тем более. В итоге собственнику придётся делать скидку на ремонт — большую, чем он «сэкономил» пять лет назад, — либо ждать, пока на рынке не останется более выгодных предложений. Есть риск, что не дождётся.
Это не голословные рассуждения: лично занимаюсь подбором недвижимости под задачи и бюджеты клиентов. Периодически натыкаюсь на квартиры с ужасным ремонтом, хозяева которых равняются по цене на соседей с нормальной отделкой. Такие квартиры висят в продаже — нахожу объекты, которые продаются более трёх лет. Оно вам надо?
Вывод
При таком количестве минусов переплата за нормальный ремонт не такая уж большая — 200–300 тысяч в зависимости от площади. Вопрос только в том, когда платить эти деньги: сейчас за комфорт или при продаже — скидкой. Ну или жить с ковриком вместо тёплого пола и удлинителями вместо розеток. Каждому своё.